הממשלה החדשה בפורטוגל נחושה לטפל במשבר הדיור המתמשך במדינה. לאחרונה הממשלה הנכנסת הציגה את תכניתה החדשה בשם "בונים את פורטוגל" הכוללת 30 צעדים שמטרתם לעודד בנייה של יחידות דיור חדשות, לקדם דיור ציבורי, לבנות אמון מחדש בקרב בעלי עניין שונים ולסייע לצעירים לרכוש דירה ראשונה.
הבטחות מפתות, אך האם הן מחזיקות מים?
התכנית החדשה מבטיחה לא מעט, ואף עושה הרבה סדר בחלק מהסעיפים הבעייתיים יותר של תכנית "יותר דיור" של הממשלה הקודמת.
התכנית הנוכחית כוללת צעדים להגדלת היצע הדירות, ביניהם:
שימוש בקרקעות חקלאיות לבנייה בר קיימא. זהו פתרון חדשני שיאפשר בניית דירות במחירים מפוקחים, דיור להשכרה במחיר מוזל ודיור זמני.
מתן ערבויות ממשלתיות לקבלת משכנתאות עבור צעירים הרוכשים דירה ראשונה. צעד זה נועד להקל על צעירים להיכנס לשוק הדיור.
פטור ממס רכישה וממס בולים על רכישת דירה ראשונה עבור צעירים עד גיל 35. הנחה משמעותית זו תקל על צעירים להשתלב בשוק הדיור.
האם התוכנית תצליח? רק הזמן ואופן היישום יגידו...
ביחס למצב היום וביחס למדיניות בשנים האחרונות, הפעם ישנם כמה יתרונות פוטנציאליים :
עידוד עסקי הבנייה: התוכנית צפויה להגדיל את הביקוש לדירות חדשות, דבר שיוביל לצמיחה בענף הבנייה ויצירת מקומות עבודה חדשים.
הגדלת היצע: צעדים כמו שימוש בקרקעות חקלאיות לבנייה צפויים להגדיל את היצע הדירות בשוק, ובכך להוריד את מחירי השכירות והקנייה.
סיוע לצעירים: עזרה לזוגות צעירות לרכוש דירה ראשונה תתרום ליציבות כלכלית וחברתית טובה יותר.
לצד היתרונות המסתמנים, ישנם כמובן גם כמה אתגרים :
בירוקרטיה: התוכנית מציעה מספר צעדים להפחתת הבירוקרטיה, אך יישום יעיל שלהם יקבע את הצלחתם. כיום, מרבית רשויות התכנון עוד עסוקות בהטמעת הליכי התכנון של החקיקה הקודמת. דבר שעלול להוסיף מורכבות נוספת בהליכים קיימים.
זמן: יישום מלואו של התוכנית ייקח זמן רב. עד אז, מחירי הדירות עשויים להמשיך ולעלות. הרשויות בפורטוגל עובדות באופן איטי גם ללא המורכבות הנוספת, נושא הזמן הוא אתגר תרבותי כלכלי שישחק תפקיד מפתח בהתכנות היישום של התכנית.
שיתוף פעולה: הצלחת התוכנית דורשת שיתוף פעולה בין הממשלה, הרשויות המקומיות, היזמים והציבור.
המלצות עבור בעלי עסקים:
עקבו אחר התקדמות התוכנית והתאימו את האסטרטגיה העסקית שלכם בהתאם, עסקים בתחומי ניהול הנכסים, השבחה ותכנון יושפעו המון מהשינויים המוצעים וכדאי מאוד לפתקוח עין ולהעמיק במשמעויות.
שקלו כיצד תוכלו לנצל את ההזדמנויות העסקיות שייווצרו בעקבות הגדלת הביקוש לדיור ושינוי הליכי תכנון, מיסוי, מימון ורישוי.
התכוננו לאפשרות של עלייה בביקוש לעובדים בענף הבנייה. חברות כח אדם יכולות להציע פתרונות יצירתיים למעסיקים בתחומי הבנייה.
הרשימה המלאה של השינויים הצפויים -
עידוד היצע דיור
הקמת דירות ציבוריות להשכרה במחירים מפוקחים בשיתוף המגזר הציבורי והפרטי (90 ימים).
האצלת סמכויות לרשויות מקומיות לנצל מבנים ציבוריים ריקים לטובת פרויקטי דיור, בשיתוף אפשרי עם יזמים פרטיים (עשרה ימים).
שימוש בקרקעות חקלאיות לבניית פתרונות דיור בר קיימא במחיר מפוקח, להשכרה במחיר מוזל או דיור זמני, כגון דירות תפקוד לעובדי הוראה, בטחון, חקלאות, תעשייה ותיירות (שישים ימים).
מתן תמריצים לבנייה להגדלת צפיפות עירונית בפרויקטים של דיור במחיר מפוקח, השכרה מוזלת או דיור זמני (90 ימים).
תכנון ערים חדשות באזורים בעלי לחץ דיור גבוה, תוך שמירה על קיימות ותיאום עם מערכות תחבורה (מחקר תוך 120 ימים).
ערבות ממשלתיות לקבלת הלוואות עבור הקמת קואופרטיבים לדיור, תוך הקצאת קרקעות ציבוריות (90 ימים).
הקצאת אשראי לקידום בנייה להשכרה (60 ימים).
הסכם עם גורמי ענף הבנייה להגדלת תפוקת הבנייה, הכולל יציבות בתפוקה, תיעוש התהליך ומשיכת כוח אדם מקצועי מקומי.
הורדת מע״מ לשיעור המינימלי של 6% על עבודות שיקום ובתים חדשים, עם מגבלות בהתאם למחיר (עד תום תקופת החקיקה).
קידום דיור ציבורי
שחרור 25,000 יחידות דיור מתוכנית ההתאוששות והחוסן (PRR) בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות על מנת לזרז תהליכים (עשרה ימים).
חיזוק מימון לבניית אלפי יחידות דיור נוספות שלא נכללו בתוכנית ההתאוששות והחוסן (שלושים ימים).
חיזוק פעילות ה-IHRU באמצעות חברת "בנייה ציבורית" (לשעבר "פארק התלמיד") בביצוע פרויקטים של "המחיר המוזל" (עשרה ימים).
השבת אמון בשכירות
ביטול חובת השכרה תוך שמירה על זכויות קניין (עשרה ימים).
ביטול סעיפי התכנית "יותר דיור" בהם המדינה התחייבה לשכירות במקומם של בעלי הדירות (שלושים ימים).
תיקון עיוותים שנוצרו בשוק השכירות העירוני בשנים האחרונות על מנת להחזיר גמישות ואמון לשוק (מינוי צוות עבודה).
יצירת חוזה השקעה עבור בנייה להשכרה.
פישוט הליכים
אפשרות לביטוח דרך ספק אחר מלבד זה שהוצע על ידי הבנק המלווה, תוך עידוד תחרות בריאה בשוק המימון והביטוח.
סקירת תכנית ה-"Simplex" בתכנון העירוני הכוללת עדכון, העמקה ושיפור חקיקה לצורך הפחתת בירוקרטיה וייעול ניהול תכנון עירוני (90 ימים)
אישור תקנות הבנייה - הליך שמתעכב תקופה ארוכה.
יישום והטמעת שיטת התכנון החכם BIM (Building Information Modeling) וייעול ממשקי רישוי עירוניים מול יזמים (120 ימים)
התאמת המושגים "עלות מפוקחות" ו"הכנסה בר השגה" לשוק הדיור בכל אזור וזמן, על מנת ליצור שוק צפוי ויציב יותר (מאה ועשרים יום) .
ביטול המיסוי המוגבר על לינה מקומית (CE AL), תום תוקף הרישיון והעברה, והשינוי במקדם ההתיישנות, תוך העברת הסמכויות לרשויות המקומיות (10 ימים)
יצירת פורטל IHRU (המכון לדיור ולשיקום עירוני) למעקב אחר תהליכי הגשת בקשות במטרה לחזק את השקיפות (מאה ועשרים יום)
קידום דיור צעירים
ערבות ממשלתיות עבור צעירים לקבלת מימון בנקאי לרכישת דירתם הראשונה (15 יום).
פטור ממס רכישה וממס שבח על רכישת דירה ראשונה לצעירים עד גיל 35 על נכסים עד הדרגה הרביעית של מס רכישה, כלומר עד 316 אלף יורו (15 יום)
שיפור תכנית "דלת 65" לתמיכה בשכירות, על מנת "לתת עדיפות למציאות הכלכלית של צעירים", ולשים סוף לפסילות על בסיס מגבלות שכירות (15 יום)
תוכנית חירום לדיור סטודנטים (15 יום)
יישום "תכנית לאומית לדיור 2025-26" עבור סטודנטים, עם 18 אלף מיטות נוספות (30 יום)
תוכנית "בונים את פורטוגל" מציעה פתרונות פוטנציאליים למשבר הדיור במדינה. עם זאת, ישנם אתגרים ביישומה. המדינה כולה מבינה את הצורך בפתרונות איכותיים בשוק בדיור ולכן נוצרות במהלכי החקיקה האלה נישות עסקיות חדשות הדורשות מענה.
נצטרך לעקוב מקרוב אחר התקדמות התוכנית כדי לראות אם היא אכן תביא לשינוי משמעותי בשוק הדיור הפורטוגלי.
